Недвижимость - очень популярная тема у мошенников: операции с недвижимостью пользуются огромным спросом, в этих операциях задействованы внушительные суммы, а, значит, мошенники могут очень хорошо заработать. Чаще всего заработок мошенника составляет одна из двух сумм: аванс за квартиру, покупка которой так и не была совершена из-за мошеннических действий продавца, или разница между фактически уплаченной суммой за квартиру и суммой, указанной в Договоре купли-продажи при признании сделки недействительной. В этой статье рассмотрим второй вид заработка мошенников. 

Как правило, при заключении Договора купли-продажи Покупатель и Продавец сходятся во мнении, что официальная стоимость приобретаемой недвижимости должна быть намного ниже реальной: это уменьшит стоимость услуг нотариуса, сумму налога, к покупателю будет меньше вопросов со стороны налоговых органов относительно того, где он взял такую сумму и по многим другим причинам.

Обратите внимание: существует электронная база данных из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) (http://rosreestr.ru), откуда можно не без поездки в их офис узнать кому в действительности принадлежит рассматриваемая недвижимость. Выяснить, действительно ли перед вами владелец, не состоит ли недвижимость под арестом или в залоге - первое дело.

И вот, договор заключен, сделка оформлена, вы уже делаете ремонт или переехали. Но тут объявляются родственники Продавца и объявляют, что сделка была совершена незаконно. Они подают документы в суд о признании сделки незаконной и выигрывают.  Вступаетв действие двусторонняя реституция ("последствие недействительности сделки, заключающееся в возврате сторонами всего полученного по сделке, при невозможности вернуть товарные ценности в натуральном виде возвращается их стоимость в денежном выражении" из Википедии) - Продавец получает недвижимость, а Покупатель ту сумму, которая была указана в Договоре купли-продажи. При этом, если Покупатель деньги уже растратил, то вы сможете лишь получать часть его доходов. Если доходы небольшие, то компенсация займет много-много лет, за которые инфляция съест половину, а то и больше покупательной способности ваших денег. 

Статья 181 ГК РФ. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1.Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

 

Из всего вышесказанного следует, что срока, после которого можно спать спокойно не существует. В любой момент может объявиться лицо,  которое только что узнало о совершенной сделке, даже через 10 лет. Поэтому Покупатель должен сам лично (встречаются вступившие в преступный сговор с мошенниками юристы, частные маклеры, представители агенств по недвижимости) побеспокоится об обеспечении правильности оформления сделки, о проверке документации на квартиру.

Рассмотрим типичные случаи мошенничества:

1. Продавец (владелец недвижимости) скрыл, что состоит на учете в психдиспансере или наркодиспансере. Поэтому, сделайте через нотариуса запрос в эти диспансеры и проверьте, чтобы ответы были от заведующих. Сюда же относятся ислучаи, когда Продавца поставили на этот учет уже после совершения сделки. По закону, если продавец лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем. В идеале, Продавец должен предоставить вам справку из этих диспансеров о том, что он здоров и вменяем и нет оснований для признания его недееспособным (кстати, эти справки легко подделать, поэтому на осмотр лучше ехать вместе с ним, хотя звучит это дико и неестественно). Если кто-то из зарегистрированных в приобетаемой квартире состоит на учете, то, также, лучше взять в диспансере разрешение на проведение сделки. Пьянство не является препятствием для этой сделки, но Продавец должен быть в совершенно вменяемом состоянии на момент совершения сделки.
2. Вдруг объявившиеся прописанные или временно выбывшие. Временно выбывшими являются граждане, которые находятся в местах лишения свободы, на военной службе, в детском доме или временно зарегистрированы по месту учебы. Они хоть и не зарегистрированы на территории данной недвижимости, но за ними остается право на пользование по возвращении. По этой причине суд может расторгнуть и не одну сделку, а целую цепочку сделок, которые совершались с данной недвижимостью на протяжении многих лет. Вот так, например, в течение 10 лет третья сторона находилась в местах лишения свободы, а после освобождения узнала, что вернуться то и некуда - квартира уже 8 лет как продана. Она подает в суд, и все сделки, которые совершались с этой квартирой на протяжении этих 8 лет признаются недействительными. Конечный покупатель теряет и жилье и деньги. Поэтому, позаботьтесь о том, чтобы собственник (или вы по доверенности) взяли из ЕГРП или БТИ так называемую расширенную выписку об истории объекта недвижимости. В ней будут указаны все временно выбывшие и указано нет ли несовершеннолетних, чьи интересы могут пострадать от этой сделки (в этом случае сделка также недействительна). Тогда понадобится еще решение комиссии по опеке из органов опеки и попечительства о возможности продажи квартиры или дома. Там же надо выяснить не закрыта ли прописка в это жилье (если дом под снос или реконструкцию). 
3. Правообладатели, мнение которых не спросили. Если недвижимость находится в долевой собственнсти, то необходимо письменное согласие других дольщиков на продажу доли Продавца. Это же касается супруга или супруги Продавца. 
4. Оспаривание наследства. После покупки унаследованной Продавцом недвижимости Покупателя ставит перед фактов третья сторона, что право собственности Продавца на нее оспаривается третьей стороной. Если третья сторона выиграет, то сделка будет признана недействительной. Кроме того, бывают случаи, когда мошенники подговаривают однофамильца умершего выступить родственником этого самого родственника и вступить в наследование на основании поддельных документов. Если в дальнейшем эта махинация будет раскрыта, то Покупатель потеряет все.
5. Лучше избегать случаев заключения Договора купли-продажи по доверенности. Бывали случаи, когда Доверитель выигрывал иск в суд о признании сделки недействительной, т.к. Доверенность была им отозвана за день до совершения сделки. Возможен и случай, когда Доверитель ставит фальшивую подпись на Доверенности. И после продажи заявляет, что никогда никакой Доверенности не подписывал.
6. Иногда приобретение квартиры у застройщика на этапе строительства тоже чревато обманом. Бывают случаи, когда застройщики продают уже проданные квартиры, которые по каким-то причинам не были до конца оформлены. И тем не менее суд признает законность сделки этих первоначальных покупателей. А вот вторые покупатели оказываются на улице.