Налоги при продаже недвижимости.

Люблю писать о:

Рубрики: 
Налоги при продаже недвижимости.. Закон

Купля-продажа жилой недвижимости не теряют своей актуальности ни в кризисные времена ни в дни экономического подъема. И не стоит забывать, что эти сделки облагаются налогами. Какие налоги, в каком размере, в соответствии с какими законодательными актами надо будет уплатить продавцу в 2017 году? Об этом в статье ниже. Помните, что отношения с недвижимостью, которая непосредственно используется в предпринимательской деятельности, регулируются иными законодательными актами.

Содержание:
1. НК РФ Статья 220
2. НК РФ Статья 217.1
3. Период владения недвижимостью.
4. Занижение цены теперь ограничено.
5. Расходы на приобретение и строительство недвижимости.
6. Налоговые вычеты.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

(введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) 

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Читайте также:
Налоги при дарении недвижимости.
Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости?
Мошенничество при продаже недвижимости.

Освобождаются от налогов от продажи недвижимости в соответствии с вышеуказанной статьей НК и получают налоговые вычеты, в соответствии со статьей ниже, только физические лица (люди, а не предприятия), которые относятся к налоговым резидентам России. Налоговые резиденты РФ – это физические или юридические лица, которые фактически находятся на территории государства на протяжении не менее 183-х дней (календарных) в течение 12 месяцев, следующих подряд. Естественно, на законных основаниях.

С 2016 вы можете получить освобождение от налога от продажи недвижимости, если владели ею хотя бы 5 лет. Правда, для ряда случаев, указанных в пункте 3, минимальный срок владения 3 года, т.е. льготный. Дата государственной регистрации перехода права на эту недвижимость, которая указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП, является датой отсчета срока владения. Однако, если недвижимость была приобретена до 31.01.1998 года, то она скорее всего не внесена в Реестр Прав на недвижимость. В таком случае отсчет ведется с даты вашей покупки, указанной в договоре, удостоверенном в нотариальном порядке, техническом паспорте БТИ и пр.

Нет необходимости отчитываться перед налоговой за доходы, освобожденные от налогообложения. Однако, лучше подстраховаться и уточнить этот вопрос в вашей местной налоговой.

Обычная практика в сделках до 2016 года – занижение реальной стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Однако, теперь законодатели эту лазейку ограничили. В случае, если цена покупки, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем 0,7 часть от кадастровой стоимости недвижимости, то базой для уплаты налогов будет служить именно 0,7 часть от кадастровой стоимости вашей недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости – понятие, введеное государством для того, чтобы защитить себя от недобросовестных участников рынка недвижимости, которые в договорах при продаже постоянно занижали реальную цену продажи. Она приближается к рыночной стоимости недвижимости. И определяется на основании ряда факторов: планировка и расположение объекта, наличие инфраструктуры, престижность района, площадь недвижимости, ее состояние. Для кадастровой оценки не важны ремонт, отделка, вид из окна, высота потолков и т.п. Кадастровая стоимость вносится в Государственный кадастр недвижимости. Оценка кадастровой стоимости недвижимости производится методом массовой оценки на основании методики, документации и норм, разработанных Министерством экономического развития Российской Федерации. Чтобы узнать кадастровую стоимость вашей квартиры, дома, участка, необходимо обратиться в Госкадастр.

Важно и то, что каждый субъект Российской Федерации может самостоятельно изменять как минимальный срок владения так и коэффициент кадастровой стоимости. Поэтому всегда уточняйте законодательство в вашей налоговой.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

(пп. 1 в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N 146-ФЗ)

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

(пп. 1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

А подпункты 3 и 4 пункта 3 ст. 220 НК уточняет, что относится к фактически произведенным и документально подтвержденным расходам, а подпункты 6 и 7 устанавливает какие документы могут подтвердить факт этих расходов:

3) в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы:

расходы на разработку проектной и сметной документации;

расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

расходы на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в том числе не оконченного строительством;

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, не оконченного строительством) и отделке;

расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;

4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:

расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;

расходы на приобретение отделочных материалов;

расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;

6) для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на жилой дом или долю (доли) в нем, - при строительстве или приобретении жилого дома или доли (долей) в нем;

договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме);

документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем, - при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;

свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет;

решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства - при приобретении опекунами (попечителями) жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих подопечных в возрасте до 18 лет;

документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы);

7) имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

 

Таким образом, для предоставления налогового вычета необходимо предоставить имеющиеся у вас:

договор купли-продажи, акт приемки-передачи собственности, договор на оказание услуг риэлтора, расписки продавца в получении денег, приходные кассовые ордера, банковские выписки, товарные и кассовые чеки, платёжные поручения, другие.

В расходы на получение вычета при продаже жилой недвижимости не включаются: оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и т.п.

Итак, если вы владели проданной жилой недвижимостью менее 5 лет (или менее в зависимости от условий выше), то обязаны уплатить налог на доходы от продажи недвижимости – 13%. Но здесь есть две возможности уменьшить сумму этого налога.

Если у вас есть документы, подтверждающие затраты на ее приобретение, то можно платить налог только из разницы между ценой продажи и затратами на покупку или строительство. Не забывайте, что, если цена продажи менее, чем 0,7 от кадастровой стоимости, то вместо цены продажи используется 0,7 от кадастровой стоимости вашей недвижимости. Для подтверждения понесенных расходов надо будет предоставить в налоговую копии расходных документов вместе с отчетом 3-НДФЛ.

Или же можно не заморачиваться с документами и получить гарантированный вычет в 1 млн руб. Т.е. при определении базы для налогообложения из цены продажи (или 0,7 от кадастровой стоимости) вычтите этот миллион. В применении этого вычета есть несколько особенностей.

Если недвижимость является совместной собственностью супругов, но доли юридически не обозначены, то можно отразить уплату НДФЛ в декларации только одного из супругов, а можно разделить между декларациями супругов. Но в любом случае вычет в целом не более 1 миллиона на двоих.

Если недвижимость является совместной собственностью, доли прописаны, а продажа осуществляется одним договором, то и доход от продажи и налоговый вычет в размере 1 млн на всех, делится в соответствии с долями.

Если недвижимость продается долями по нескольким договорам (т.е. покупателей несколько), то налоговый вычет применяется для каждого договора в отдельности. Если два договора купли-продажи, то вычет равен 2 миллионам.

Ипомните, что ответственность за достоверность указанных в декларации сведений, за правильность расчета и уплаты налога лежит только на вас (даже, если вы воспользовались услугами бухгалтера). И если вы занизите налог к уплате, то в случае обнаружения, вам грозит и штраф и пеня. Поэтому, лучше лишний раз уточните все в своей налоговой.

Комментарии: